Featured

Słaby popyt na rynku najmu powierzchni biurowych w Trójmieście, co zrobią deweloperzy?

Porady 18 listopad 2024

Fot. Mariusz Marcinkowski

Rynek biurowy w Trójmieście, obejmujący Gdańsk, Gdynię i Sopot, przechodzi obecnie zmiany, związane z rosnącą popularnością hybrydowych modeli pracy oraz trudnościami, z jakimi mierzą się deweloperzy m.in. słabszym popytem ze strony najemców. Na koniec czerwca 2024 roku całkowita podaż powierzchni biurowej w tym regionie osiągnęła 1,05 miliona metrów kwadratowych, co potwierdza, że Trójmiasto jest jednym z kluczowych rynków biurowych w Polsce. Dlatego, aby znaleźć nową powierzchnię biurową w Gdańsku warto odwiedzić investmap.pl.

W ostatnich latach zauważalny jest jednak wyraźny trend w kierunku zmniejszania wynajmowanej powierzchni biurowej. Przedsiębiorstwa coraz częściej decydują się na renegocjowanie umów najmu i optymalizację kosztów związanych z użytkowaniem biur. Taki stan rzeczy jest bezpośrednio związany z wdrażaniem przez firmy hybrydowych modeli pracy, co powoduje, że najemcy starają się ograniczać przestrzeń biurową. W efekcie, deweloperzy muszą zmierzyć się z wysokim wskaźnikiem pustostanów oraz spadkiem popytu, co zmusza ich do wstrzymywania nowych inwestycji lub zmiany ich przeznaczenia.

Nowe powierzchnie biurowe w Gdańsku i Gdyni

Pod koniec czerwca 2024 roku w budowie znajdowało się jedynie 23 000 m kw. powierzchni biurowej, co stanowi spadek o 66% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Największą trwającą inwestycją jest drugi etap kompleksu Waterfront w Gdyni, realizowany przez firmę Vastint, który dostarczy 14 500 mkw. powierzchni biurowej. W Gdańsku trwa budowa mniejszego projektu — Alzare Office, który uzupełni pierzeję al. Grunwaldzkiej w dzielnicy Wrzeszcz i zaoferuje 1 500 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowo-handlowej.

Fot. Mariusz Marcinkowski

Ile powierzchni biurowej zostało wynajętej w Gdańsku i Gdyni w I połowie 2024 roku?

Z powodu zmniejszonego popytu cztery projekty biurowe o łącznej powierzchni 48 000 mkw. zostały wstrzymane, w tym trzy w Gdańsku i jeden w Gdyni. W pierwszej połowie 2024 roku całkowita aktywność najemców wyniosła 55 800 mkw., co oznacza spadek o 19% w porównaniu do analogicznego okresu w 2023 roku. Zdecydowana większość wynajmowanej powierzchni (46 700 m kw.) przypadła na Gdańsk, a w Gdyni wynajęto 8 600 mkw. Przewagę w strukturze popytu miały renegocjacje umów, które stanowiły 43% wszystkich transakcji, podczas gdy nowe umowy najmu (w tym na potrzeby własne właścicieli) wynosiły 54%, a ekspansje jedynie 3%. Brak nowych umów przednajmu odzwierciedla ostrożne podejście najemców w obliczu rynkowej niepewności.

Jakie branże generują największy popyt na nowe powierzchnie biurowe w Trójmieście?

Główne sektory generujące popyt na powierzchnie biurowe to IT (35% całkowitego popytu), produkcyjny (18%) oraz usługi biznesowe (13%). Te trzy branże odpowiadały za niemal dwie trzecie zapotrzebowania na biura w Trójmieście.

Najwyższy w historii wskaźnik pustostanów

Wskaźnik pustostanów na koniec czerwca 2024 roku wyniósł 12,5% i pozostaje najwyższy w historii trójmiejskiego rynku biurowego. Najniższy wskaźnik odnotowano w Gdańsku (10,8%), gdzie do dyspozycji najemców pozostawało 86 600 m kw. wolnej powierzchni. W Gdyni wskaźnik pustostanów wynosił 17,6% (38 200 m kw.), a w Sopocie 19,5% (6 900 m kw.). Absorpcja netto wyniosła 13 400 m kw., co stanowi znaczący zwrot w porównaniu do ujemnej absorpcji na poziomie -4 700 m kw. w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Wzrost pustostanów do rekordowego poziomu 12,5% jest wynikiem zmian na rynku pracy oraz zmniejszonej aktywności inwestycyjnej. Firmy coraz częściej renegocjują swoje umowy najmu, szukając oszczędności, co zmusza deweloperów do wstrzymywania realizacji nowych projektów. Mimo tych wyzwań, sektor IT oraz inne kluczowe branże wciąż generują popyt, co daje nadzieję na stopniową stabilizację rynku.

Czynsze najmu powierzchni biurowych w Trójmieście

Jeśli chodzi o czynsze, te pozostały na stabilnym poziomie, z niewielkim wzrostem w budynkach klasy A. Na koniec drugiego kwartału 2024 roku stawki w najlepszych lokalizacjach wahały się od 13 do 15 EUR/mkw./miesiąc. Wzrost czynszów jest efektem stopniowej absorpcji wolnej powierzchni oraz rosnących kosztów prac wykończeniowych. Dodatkowo, wysokie koszty energii i inflacja spowodowały wzrost opłat eksploatacyjnych, które obecnie wynoszą od 21 do 29 PLN/mkw./miesiąc.

Podsumowując, rynek biurowy w Trójmieście stoi w obliczu istotnych wyzwań, związanych z redukcją popytu na powierzchnie biurowe i rosnącymi pustostanami. Pomimo tego, istnieją przesłanki sugerujące stopniową stabilizację, zwłaszcza w kontekście pozytywnej absorpcji netto i utrzymującego się popytu ze strony kluczowych sektorów, takich jak IT.

Artykuł sponsorowany